Shell and core, white box и fit-out: в каком виде вам передадут офис

Почему это вопрос про деньги и сроки

Состояние передачи чаще всего обсуждают в последнюю очередь, где-то между цветом плитки и логотипом на ресепшене. На деле это одна из двух-трёх строк договора, которые определяют бюджет проекта целиком.

Разница простая. Цена лота в объявлении - это цена помещения в том состоянии, в котором его передадут. Всё, что вы захотите увидеть внутри сверх этого состояния, оплачивается отдельно и занимает время, в которое компания в этом офисе не работает. У помещения без отделки эта добавка может быть сопоставима с половиной годовой аренды сравнимой площади, а срок - от двух до шести месяцев.

Поэтому три английских слова в карточке лота стоит читать раньше, чем описание вида из окна.

Что такое shell and core и что в нём уже есть

Shell and core в переводе - «оболочка и ядро». Оболочка это несущий каркас, фасад и остекление. Ядро - лифтовые холлы, лестницы, санузлы общего пользования и вертикальные инженерные шахты, которые здание строит для всех арендаторов сразу.

Вам передают этаж или его часть, где готово всё общее, а внутри помещения ничего нет. Типовой состав по рынку Москвы выглядит так.

Ключевое слово в левой колонке - «до». Инженерия доведена до границы вашего помещения и там останавливается. Дальше её ведёте вы, по своему проекту и за свой счёт.

Кому shell and core выгоден, а кому мешает

Формат хорош, когда у компании есть собственные требования к пространству, которые типовая отделка не закроет. Это медицинские и лабораторные функции, серверные с отдельным холодом, производственные участки, шоурумы, контактные центры с жёсткой акустикой, компании с внутренним стандартом рабочего места.

Два практических плюса, ради которых на него идут осознанно:

• Ставка или цена ниже. Помещение без отделки дешевле сопоставимого готового - собственник не вложил в него отделочный бюджет.
• Арендные каникулы. При аренде помещений без отделки распространена практика: на период ремонта арендная плата не начисляется или снижается. Срок каникул - предмет переговоров, и его фиксируют в договоре, а не в переписке.

Мешает shell and core тем, кому нужно сесть и работать. Если у компании нет ни своего проектировщика, ни человека, который будет вести стройку, отделка превращается в отдельный проект на несколько месяцев с собственными рисками и собственным бюджетом.

Что такое white box и чем он отличается

White box, он же «вайт бокс», он же предчистовая отделка - промежуточная ступень. Помещение доведено до состояния, в котором можно начинать финишные работы, не занимаясь грязными.

Что обычно входит в white box: выровненная стяжка пола под финишное покрытие, оштукатуренные стены и откосы под покраску или обои, разведённая по помещению электрика с выводами под розетки и выключатели, заведённые инженерные сети - вода, канализация, отопление. Чего в нём нет: чистовых полов, покраски, дверей, светильников, сантехники, мебели.

Термин пришёл из жилья и там он строже: у застройщиков квартир состав работ white box описан в приложении к договору почти всегда. В коммерции формулировка гуляет от объекта к объекту, и одно и то же слово у двух собственников может означать разный объём работ. Отсюда единственное практическое правило: требуйте перечень работ списком, а не названием формата.

Что такое fit-out и зачем его делят на Cat A и Cat B

Fit-out - общее слово для отделки помещения под использование. В международной практике, из которой термин и пришёл в Москву, его делят на две категории.

Cat A - отделка, которую делает собственник, чтобы помещение можно было показывать и сдавать. В неё обычно входят подвесные потолки, фальшпол или стяжка с покрытием, базовое освещение, системы отопления, вентиляции и кондиционирования, пожарная сигнализация и спринклеры, отделка внутренней стороны ядра. Результат - светлое пустое пространство без планировки. Именно его на рынке часто и называют white box.

Cat B - отделка под конкретного арендатора. Планировка, переговорные и кабинеты, ресепшен, кухня и зона отдыха, дополнительные розетки и слаботочка под рабочие места, мебель, фирменные цвета и навигация. Cat B делает арендатор, и именно она превращает пустой этаж в офис конкретной компании.

Сколько стоит довести помещение до рабочего офиса

Точную цифру по телефону не назовёт никто, и это честный ответ, а не уход от вопроса: смета собирается из планировки, инженерии и класса материалов, а они у всех разные. Ориентиры по рынку Москвы на август 2026 года, по заявленным ценам подрядчиков, выглядят так: косметические работы начинаются примерно от 4 000 рублей за квадратный метр, комплексная отделка помещения без отделки - обычно в диапазоне 8 000-15 000 рублей за метр, а проекты с индивидуальными инженерными решениями и премиальными материалами уходят за 25 000.

Разброс в шесть раз объясняется четырьмя вещами, и все они выясняются до сметы:

1. Инженерия. Развести воздуховоды и слаботочку по этажу дороже, чем поменять покрытие пола. Если нужна серверная с отдельным холодом или дополнительные точки воды, это отдельная строка.
2. Планировка. Открытое пространство дешевле кабинетной системы: каждая перегородка это ещё и своя ветка вентиляции, свои датчики пожарной сигнализации и свой свет.
3. Требования здания. Работы по регламенту, ночные смены, вывоз мусора через определённый выход, согласование проекта у управляющей компании - всё это входит в стоимость и в график.
4. Класс материалов. Самая заметная и при этом самая управляемая часть сметы.

Отдельно закладывают проект. Без рабочей документации подрядчик считает по своему представлению, и разница между сметой и фактом на выходе получается двузначной в процентах.

Сколько это занимает по времени

Точные сроки зависят от площади и объёма инженерии, но порядок величин по практике рынка такой: путь от подписания акта до первого рабочего дня в помещении без отделки занимает от трёх до шести месяцев. Внутри этого срока проектирование и согласование с управляющей компанией - четыре-восемь недель, сами работы - от восьми недель на небольшом лоте, приёмка и пусконаладка инженерии - ещё около двух.

Из white box тот же путь обычно короче, шесть-десять недель: грязные работы уже сделаны и согласовывать приходится меньше.

Это тот срок, который стоит держать в голове, когда вы сравниваете помещение без отделки с готовым. Разница в цене метра часто целиком съедается арендой старого офиса за те месяцы, пока идёт стройка. Как устроен сам переезд и что согласуется со стороны здания - в отдельном разборе как организовать переезд офиса.

Что проверить до подписания акта

Ниже - пункты, которые дешевле выяснить один раз до сделки, чем обнаружить на проекте. Их можно просто зачитать менеджеру.

• Высота от плиты до плиты и высота в чистоте. Это два разных числа. Между ними уходят воздуховоды, спринклеры и подвесной потолок - обычно 40-70 см. Спрашивайте оба.
• Выделенная электрическая мощность на помещение. В киловаттах и с указанием, что в неё входит: только розеточная группа или ещё и климат.
• Производительность вентиляции. Свод правил по отоплению и вентиляции (СП 60.13330.2020, приложение В) задаёт минимум наружного воздуха на человека для кабинетов и офисов: 40 м³/ч при естественном проветривании и 60 м³/ч без него. Разделите производительность установки на эту цифру и получите, сколько человек здание вообще готово вместить на вашем этаже. Подробный расчёт - в разборе сколько метров офиса нужно на одного сотрудника.
• Точки воды и канализации. Где ближайший стояк и можно ли к нему подключиться. Кухня в двадцати метрах от стояка - это отдельный проект с уклонами и насосом.
• Допустимая нагрузка на перекрытие. Важно для архивов, серверных, тяжёлого оборудования и плотных стеллажей.
• Места под наружные блоки кондиционеров. Есть ли выделенная площадка и хватит ли на вашу площадь.
• Шаг колонн и глубина помещения от окна. От этого зависит, сколько рабочих мест встанет у естественного света и как лягут переговорные.
• Порядок согласования проекта. Кто утверждает перепланировку, сколько это занимает, нужен ли аккредитованный подрядчик.
• Режим работ. В какие часы можно шуметь, как заезжает техника, где вывоз мусора, есть ли ограничение на грузовой лифт.
• Что именно указано в акте. Не «shell and core», а перечень: что смонтировано, до какой точки доведено, в каком состоянии передаётся пол.

Что выбрать под свою задачу

На что смотреть в офисных проектах STONE

Состояние передачи у разных корпусов и лотов может отличаться, поэтому его всегда уточняют по конкретному помещению до брони. А вот параметры, заложенные в проект здания, отделкой не меняются - они либо есть, либо их нет никогда. В офисных проектах компании это:

• шаг колонн от 8,4 x 8,4 м - крупная сетка, под которую свободно ложится и открытое пространство, и кабинетная система;
• глубина помещения до 12 м от окна - рабочие места у естественного света, а не в глухой середине;
• высота потолков от 3,65 до 5,44 м - запас на инженерию под потолком без потери высоты в чистоте;
• увеличенное остекление и открывающиеся окна: естественное проветривание переводит норму наружного воздуха с 60 на 40 м³/ч на человека, и посадка перестаёт упираться в вентиляцию;
• адаптивные планировки - от открытого пространства до кабинетной системы, лобби с зонами ожидания и бизнес-гостиные в общих зонах.

Требования к эксплуатации у нас формируются ещё на этапе строительства, дальше здание ведёт собственная управляющая компания - к ней же вы придёте согласовывать проект отделки и режим работ.

Коротко

• Shell and core - конструкции, остекление и инженерия до границы помещения. Внутри пусто.
• White box и Cat A - подготовленное пустое пространство: потолки, полы, свет, климат. Планировки нет.
• Cat B - отделка под конкретную компанию. Её делает арендатор.
• Проверяйте не название формата, а перечень работ в приложении к договору.
• Считайте бюджет вместе со сроком: три-шесть месяцев стройки это ещё и аренда старого офиса.
• Три числа, которые надо узнать до сделки: высота в чистоте, выделенная мощность в киловаттах, производительность вентиляции в кубометрах в час.

Нормативная ссылка в тексте: СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», приложение В, таблица В.1 (редакция от 31.05.2024). Ориентиры стоимости - заявленные цены подрядчиков на рынке Москвы, замер 06.08.2026; это не оферта и не смета.