Сколько метров офиса нужно на одного сотрудника

Почему цифра из поиска вам не подойдёт

Вопрос «сколько метров на сотрудника» человек задаёт, когда выбирает помещение. А выдача отвечает ему на совсем другой вопрос - какие санитарные требования предъявляют к рабочему месту. Это два разных расчёта, и первый из них в интернете почти не написан.

Хуже того, норматив, который переписывают друг у друга десятки страниц, уже пять лет как не действует. Речь про СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03 с его «6 м² на рабочее место с обычным монитором и 4,5 м² с плоским экраном». Правительство отменило этот документ постановлением от 8 октября 2020 года № 1631 в рамках регуляторной гильотины, и с 1 января 2021 года ссылаться на него нельзя. Тем не менее он до сих пор кочует по статьям как действующая норма.

Ниже - то, что действует сейчас, и то, как от количества людей перейти к площади конкретного лота.

Какая норма метража действует сегодня

Число, на которое опирается проектировщик офисного здания, стоит в своде правил «Общественные здания и сооружения» - СП 118.13330.2022, пункт 5.31 в редакции изменения № 3 (приказ Минстроя России от 25.10.2023 № 772/пр).

Формулировка там двухуровневая. Общее правило: площадь рабочих помещений структурных подразделений определяют из расчёта не менее 6 м² на одно рабочее место. А дальше идёт лестница по ролям для общих рабочих помещений - комнат, кабинетов, офисов.

Обратите внимание на устройство этой лестницы. Она про функцию, а не про статус: 18 м² даются не за должность, а за то, что в кабинете регулярно собираются люди. Тот же принцип работает и в вашем расчёте.

Почему 6 м² на практике превращаются в 10

Минимум из свода правил описывает только площадь под рабочим местом. В живом офисе на эту площадь накладываются три ограничения, и каждое может оказаться жёстче.

Вентиляция

Самое частое и самое незаметное. Свод правил по отоплению и вентиляции (СП 60.13330.2020, приложение В, таблица В.1) задаёт минимальный расход наружного воздуха на одного человека для кабинетов и офисов: 40 м³/ч, если помещение можно проветривать естественно, и 60 м³/ч, если нельзя.

Считается это в одно действие. Возьмите производительность приточной установки, которая обслуживает ваш этаж, и разделите на 40 или на 60. Получится максимальное число людей, которых здание готово вместить, - независимо от того, сколько столов туда физически влезет.

Пример. Установка на 3 600 м³/ч в помещении без открывающихся окон даёт 60 человек. Если посадить 80, воздуха не хватит, и это почувствуют все уже к обеду. В помещении с открывающимися окнами та же установка обслуживает 90 человек.

Эвакуация и лифты

Расчётное число людей на этаже завязано на ширину путей эвакуации, количество выходов и пропускную способность лифтов. Здание проектировали под определённую вместимость, и превысить её нельзя, даже если площади хватает.

На практике из-за этих ограничений минимальные 6 м² на рабочее место превращаются в 8, 10, 12, а в отдельных зданиях и в 16. Число зависит от конкретного корпуса, и его надо спрашивать у управляющей компании, а не выводить из площади.

Планировка

Перегородки съедают площадь дважды: сами по себе и через проходы, которые вокруг них появляются. Один и тот же метраж в открытом пространстве и в кабинетной системе вмещает разное количество людей, и разница доходит до четверти.

Как посчитать площадь под свою компанию

Рабочий порядок - пять шагов. Он занимает полчаса и даёт число, с которым уже можно идти смотреть лоты.

1. Посчитайте рабочие места, а не сотрудников. При гибридном графике считайте пиковый день недели, а не списочную численность. Если в понедельник в офисе бывает 70% команды, места нужны на 70%, а не на 100%.
2. Умножьте на норму по ролям. Рядовые места - 6-8 м², руководители отделов - 9, кабинеты с приёмом посетителей - 12, кабинет первого лица - 18.
3. Добавьте общие помещения. Переговорные, кухня, ресепшен, серверная, кладовая. Это отдельные метры, они не входят в норму рабочего места.
4. Добавьте проходы. Внутренние коридоры и разрывы между зонами занимают 10-15% площади помещения.
5. Заложите запас на рост. 10-20% в зависимости от того, на какой срок берёте помещение.

Пример: компания на 30 человек

Обычная сервисная компания: 24 рядовых места, три руководителя отдела, один директор с кабинетом для совещаний, два человека на приёме клиентов. График гибридный, в пиковый день в офисе 28 человек.

На 30 человек получилось около 390 м², то есть примерно 13 м² на сотрудника от общей площади. Это нормальная цифра для офиса с полноценными переговорными и кухней. Если убрать вторую переговорную и посадить руководителей в общем пространстве, тот же коллектив укладывается в 280-300 м².

Сколько метров занимают переговорные и кухня

Это та часть расчёта, которую чаще всего берут «на глаз», а потом обнаруживают, что переговорная на восемь человек не вмещает восьмерых. Ориентиры по практике проектирования офисов:

Практическое правило по переговорным: одна комната на 12-15 человек коллектива, при этом маленьких нужно больше, чем больших. Компании обычно ставят одну большую переговорную и потом весь год не могут в неё попасть, потому что она занята встречами на двоих.

Три ошибки, которые дорого стоят

Считать по штатному расписанию

Списочная численность и число людей в офисе в пиковый день - разные числа, и при гибридном графике разница доходит до трети. Платить за метры под тех, кто приходит раз в неделю, смысла нет. Обратная ошибка тоже встречается: посчитали по среднему дню, а в понедельник утром сесть некуда.

Не заложить рост

Договор берут на три-пять лет, а команду планируют на год. Через полтора года компания вырастает на четверть, и начинается уплотнение: столы сдвигают, переговорную превращают в кабинет, кухню в рабочую зону. Дешевле сразу взять запас 10-20% или выбрать здание, где можно расшириться в соседний лот. Переезд через два года обойдётся дороже этого запаса: что в него входит, собрано в разборе как организовать переезд офиса.

Сравнивать лоты по цене метра, не сравнив, что такое метр

Два предложения с одинаковой ценой за квадратный метр могут отличаться по полезной площади на 10-15% - за счёт того, как посчитана площадь и что входит в эксплуатационные расходы. Сравнивать надо стоимость одного рабочего места в месяц, а не стоимость метра.

Общая площадь и полезная: за что вы платите

В договоре площадь помещения может считаться по-разному, и это влияет на цену метра сильнее, чем кажется. Три вопроса, которые надо задать до брони:

• Площадь по внешнему или по внутреннему контуру стен. Разница на среднем лоте - несколько процентов.
• Входит ли в площадь доля мест общего пользования - лифтовых холлов, коридоров, санузлов этажа. Если входит, полезная площадь под столы меньше заявленной.
• Что попадает в эксплуатационные расходы и как они считаются: от вашей площади или от общей площади здания.

Сравнивать два предложения по цене метра корректно только тогда, когда в обоих метр означает одно и то же.

Что спросить на просмотре

• Какая производительность приточной вентиляции на помещение, в м³/ч.
• Открываются ли окна: от этого зависит норма 40 или 60 м³/ч на человека.
• Какое расчётное количество людей заложено на этаж по проекту.
• Шаг колонн и глубина помещения от окна: сколько мест встанет у естественного света.
• Выделенная электрическая мощность в киловаттах и входит ли в неё климат.
• Высота потолка в чистоте, после подвесного потолка и инженерии.
• В каком состоянии передаётся помещение: это отдельная развилка, разобрана в статье shell and core, white box и fit-out.
• Как считается площадь в договоре и входит ли в неё доля общих зон.

Как это выглядит в линейке офисов STONE

Офисы у нас разбиты по размеру бизнеса, и границы линеек примерно совпадают с тем, что даёт расчёт выше.

Правая колонка - ориентир при расчёте 10-11 м² на человека, то есть для офиса с переговорными, кухней и нормальными проходами. Плотнее сажать можно, но упрётесь в вентиляцию, и это надо проверять по конкретному корпусу.

Три параметра, заложенные в наши офисные проекты, работают прямо на плотность посадки: шаг колонн от 8,4 x 8,4 м - крупная сетка почти без мешающих опор; глубина помещения до 12 м от окна - рабочие места у естественного света; открывающиеся окна - естественное проветривание переводит норму воздуха с 60 на 40 м³/ч, и та же вентиляция обслуживает в полтора раза больше людей.

Коротко

• Норма 4,5 м² на человека с плоским монитором отменена с 1 января 2021 года, не ссылайтесь на неё.
• Действующий проектный минимум - 6 м² на рабочее место, СП 118.13330.2022, пункт 5.31.
• По практике на человека закладывают 8-12 м² общей площади, с полноценными переговорными и кухней - до 13.
• Реальный потолок посадки чаще ставит вентиляция: производительность установки делится на 40 или 60 м³/ч.
• Считайте по пиковому дню и по функциям, добавляйте 10-15% на проходы и 10-20% на рост.
• Перед сравнением двух лотов убедитесь, что метр в договоре означает у них одно и то же.

Нормативные ссылки: СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», пункт 5.31 в редакции изменения № 3 (приказ Минстроя России от 25.10.2023 № 772/пр); СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», приложение В, таблица В.1; постановление Правительства РФ от 08.10.2020 № 1631 об отмене СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03. Проверено 06.08.2026. Расчёты в примере - иллюстрация метода, а не норматив.